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“哪个地方更宜居,知识分子就选择在哪里居住;知识分子选择在哪里居住,人类的智慧就在哪里汇集;人的智慧在哪里汇集,人的财富最终将在哪里汇聚。” —— 乔尔-科特金 今年以来,伴随着大湾区新一轮轨道交通建设热潮,广佛极点的建设再次迎来了新的发展机遇。 在这个通往未来的关键节点下,9月26日,万科携手5位未来对话者以及行业大咖、专家学者及主流媒体等上千个生活思考者一起,举行"一场与2023的对话”万科佛山未来生活发布会。作为“城乡建设与生活服务商”的万科与各界来宾,一同探讨TOD理念下,未来城市、社区与人的和谐关系,探寻湾区发展未来答案。 在城市化进程中,为应对不断增长的城镇人口以及日益稀缺的土地资源,以公共交通为导向的TOD项目,以及高密度、高容积率的住宅,成为城市人居的两大主要发展方向。
珠江新城 图源:摄图网 TOD项目的兴起,以及高密度、高容积率的居住环境,让更多人得以便捷地生活在城市之中。但随之而来的考验,便是要如何在这种趋势下,让城市更加宜居,从而对人才有更长远的吸引力。 这也成为了城市管理者以及开发商所面对的一大难题。 01高容积率,城市生活的瓶颈 近百年来,随着全球城市化发展,人口向中心城市涌入,各大城市都在尽最大限度地开发和利用城市土地。以发展程度最高的国际几大湾区的CBD为例。纽约曼哈顿中城区CBD的平均容积率高达13.6(曼哈顿广场净容积率为15);而东京丸之内的平均容积率则为11.3,其中东京站上盖地块净容积率为21(数据来源:上海城市创新经济研究中心)。
纽约曼哈顿图源:摄图网 理论上来说,要保证居住的舒适度,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅(一般指6层以下)应不超过3。但在现实中,这样的容积率往往成为奢求。 在广州,目前,主城区在售新盘的平均容积率都在3以上。其中,越秀区的平均容积率达到了6.06!而容积率在10以上的楼盘,近年来也层出不穷。
对于城市居民来说,在有限的土地上,高容积率的住宅,一方面,让更多人有机会居住在城市之中;而另一方面,却也影响了人们的生活质量。 高容积率,往往意味着楼间距小、多住户、低梯户比。在实际生活中,就会带来以下场景:每天花长时间等电梯,房间采光受到影响,小区绿化面积小,甚至在突发情况下难以疏散,等等。
图源:摄图网 这些问题,难道开发商没有意识到吗? 肯定意识到。但在水涨船高的地价以及建筑成本面前,为保证利润,开发商需要把容积率做到极致。除了远郊的别墅区,在城市中心区域,低容积率产品更是凤毛麟角。 开发商利益与居民居住舒适度的矛盾,似乎成了一个无解的死局。而万科,就在踏出“破局”的步伐。 02改善城市生活,万科把花园和阳光引进室内 让繁华的城市与低密的居住环境能够共存,万科交出的答卷便是——万科天空之城。在同样城市高速发展、人口迅速增长的长三角地区,万科在杭州和上海相继推出万科佛山天空之城项目,在城市TOD核心区域,打造容积率低至1.6-1.7的产品(数据来源:链家)。
上海万科天空之城 图源:网络 而本次,万科佛山天空之城也首次来到广佛地区,并进一步打造TOD地段+低容积率产品的新标杆。 广佛首座万科天空之城,落地广佛同城核心区域——三龙湾创新集聚区的核心TOD地段。 项目位于佛山重点打造的城市客厅文翰湖国际科创小镇的核心区,紧邻南海新交通站点,一桥直达广州南站,堪称大湾区发展浪潮下的“宝藏”区位。
即将到来的全新万科佛山天空之城,总占地面积178079.76㎡,首期A1区主推11层小高层,属于城市中心目前难得的低容积率小高层产品。 低密社区的设计,为万科天空之城构建了一个良好的居住框架。接下来万科还要做的,便是在这框架之中,构筑保证生活质量的住宅。 这就是万科所擅长的,兼顾高实用率与生活品质的户型设计。 万科佛山天空之城,此次带来涵盖建面约81-143㎡的三到四房户型,无论是追求紧凑、充分利用空间的年轻人,还是喜欢阔绰、大空间的家庭,都有合适的选择。 建面约88㎡户型
建面约88㎡的户型,配置了同面积不多见的主套,让主卧有更多的生活空间。客卫则做到了三分离。此外,主卧还带有超宽的南向大飘窗,在主卧中,即可摆上一张小桌子,欣赏窗外风景。 多一个生活阳台的设计,则留给了业主充分自由发挥的空间。喜欢在家阅读、品茶的年轻人,可以将此利用为书房、茶室;有二胎的家庭,则可以用作多一间儿童房。让高实用率的小户型,也能做到大户型的丰富生活空间。 建面约95㎡户型
建面约95㎡的户型,做到了相同面积段少见的双向玄关设计,可以安放鞋柜、绿植等,让出入家中都有更好的体验。 室内南向三面采光,餐厅预留窗户,不仅可以让室内可以拥抱充足的阳光,也可以做到南北对流,即便是广东的炎夏,也能时刻享受微风。主卧及次卧带有全尺寸飘窗,让全家人可以同享一面风景和阳光。 户型做到了过道零浪费,实用率可达约90%以上,每一寸、每一个空间都做到极致的“精打细算”。 建面约143㎡户型
建面143㎡的户型,做到电梯直接入户,墅级享受。超宽电梯厅,让入户更充满仪式感。 约7.3m超宽南向阳台,建面约14㎡,夜晚时可与一家老小在阳台上仰望星空,品尝美食佳肴。 此外,还配置了双阳台设计,可以一个享受景观,一个安放家电。多房间配置全尺寸飘窗,每个房间都能有良好的通风采光,开窗就是精致的园林景观。主卧则自带衣帽间,足以成为女主人梳妆打扮的小天堂。一个户型,装下一家老小的美好生活。 除了建面约88㎡、95㎡、143㎡三个户型外,万科天空之城还有建面约81㎡、122㎡多种户型可选。 03低密社区,万科打造城市人居典范 目前,广佛地区各板块的平均容积率基本都达到3.0以上。而万科佛山天空之城首期A1区的容积率,仅为约1.63。 在寸土寸金的城市TOD地段,低密、低容积率社区的打造,意味着万科必须在自身利润上做出牺牲。 按照目前新盘较为常见的容积率3计算,在相近的占地面积下,万科天空之城由于做到超低容积率,规划户数会少1000户左右。以目前万科天空之城周边在售楼盘的均价来算,1000个单位,总价达到约25亿元。 做出如此大的舍弃,也足见万科此番的决心。
或许很多人对低容积率能给居住质量带来多大的改善,还没有概念。举个最显著的例子。 住宅的间距,会直接影响房子的日照、采光、通风、视野乃至管线埋设等。要保证居民的居住质量,各地对楼高和楼间距的比例,会有一定的要求。 例如在广州,100米以上高楼的楼高和南北楼间距比例,一般在1:0.6左右;而佛山的100米以上高楼,这个比例则是要求不得低于1:0.51。实际上,很多高层楼盘也只能勉强达到这个标准。
广州某板块楼盘网友实拍图 而万科天空之城,则把楼高跟楼间距的比例做到了城区罕见的1:1(项目首期A1区)!几乎达到了远郊墅区的标准。例如项目11层高的住宅之间,楼间距可以达到30米以上,让即便是低层住户,也能享受到良好的采光以及通风。 TOD+低容积率,将如何改变我们的生活?我们可以畅想一些日常生活场景:
杭州万科天空之城 图源:网络 1. 给年轻人留下追求生活的时间 现代生活,通勤占用着年轻人大量时间。每天大量时间花在通勤上,生活品质只能成为奢谈。 而万科天空之城低容积率带来的高梯户比,则可以节省每天花在等电梯的时间;TOD地段,则让业主出门便可以通达各处。节省下通勤时间,为年轻人留下属于自己生活的时间。
示意图 图源:摄图网 2. 为老人与小孩创造一片天地 城市的钢铁森林,最不适应的便是需要新鲜空气以及活动空间的老人与小孩。 万科佛山天空之城(项目首期A1区),在城市中心打造出绿化率超30%的产品。周边还与超1000亩的文翰湖公园及超长滨江绿道相邻。年轻人可以拥抱三龙湾新城的繁华;而老人与小孩,则可以静享超大绿地及活动空间带来的舒适。
文翰湖公园 图源:南海发布公众号 3. 让家庭生活充满阳光 生活,离不开阳光。例如富庶的北欧国家,由于日照时间短,成为抑郁症高发地。 万科天空之城的低密小高层设计,让每户的采光得到保证。无论在卧室望出窗外,或是在阳台放松身心,更加开阔的视野和充足的阳光,都能给自己带来好心情。
示意图 图源:摄图网 这些,虽然听起来日常,却已然是一些超高层、高容积率社区居民的奢望。但细想下,这不是生活本该有的样子? 曾经,无论是城市,还是市民,都经历着盲目追求密集的高楼大厦的阶段。而如今,我们即将步入更重视生活质量的阶段。低容积率的住宅,以及兼顾高实用率和生活品质的户型设计,就将引领下阶段我们对生活质量的追求方向。 万科天空之城的横空出世,对于城市发展来说,是一种突破性的尝试;对于城市居民来说,则是在提醒我们:该重新关注下自己的生活了。
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